Savills攜優特集團佈局珠海核心腹地，前瞻珠海市場發展態勢

1月12日，2021年優特總部大廈招商啟動會暨第一太平戴維斯珠海媒體見面會在優特總部大廈隆重舉行。珠海優特集團總裁田繞梅、珠海市優特房地產開發有限公司總經理田翱雲、珠海優特辦公樓總經理李妍、第一太平戴維斯華南區董事長林木雄、第一太平戴維斯珠海公司總經理劉曉南、第一太平戴維斯珠海公司商業樓宇部董事王小帆及第一太平戴維斯華南區市場研究部主管謝靖宇等出席會議，與近百位領導嘉賓及珠海主流媒體共探珠海房地產市場及珠海商辦市場發展格局。

優特總部大廈招商啟航，激活智慧辦公新時代

  在粵港澳大灣區高速騰飛時期，作為唯一同時與港澳陸路相連的城市，珠海在灣區發展大局中承擔著重要使命，人才吸引力躍升。目前，珠海承載著來自港澳及深圳的外溢租賃需求，其寫字樓市場發展向好。第一太平戴維斯與優特科技集團合力佈局珠海商辦市場，攜手打造匠心之作優特總部大廈，力求為城市注入商業活力。

  優特廣場地處珠海市核心腹地，與港珠澳大橋、廣珠輕軌無縫接駁，便捷通達九洲港及珠海機場。未來，興業快線、深中通道、深珠城軌亦將匯聚於此，五橫九縱路網四通八達。優特總部大廈主體坐落於優特廣場商業裙樓之上，以綠色設計標準建造，精心構建的空中屋頂雙花園詮釋建築與生態的可持續發展和諧共生。

  優特總部大廈聚焦高新科技，以智能化辦公、科技創新與綠色節能為核心，力圖為進駐企業帶來創新獨特的商務辦公體驗。大廈入口處配備面部識別閘門系統，公共設施搭載智能物聯網；可自動調節的照明及空調系統大大降低寫字樓能耗水平；智能會議系統、智慧管家、智能社區等先進管理系統則進一步確保大廈運作井井有條。隨著項目所在片區蝶變煥新，現代智能的優特總部大廈與周邊城市景觀融合，將成為商業項目和城市共生的全新樣本。

  專業視野前瞻珠海商業地產市場

  活動現場，第一太平戴維斯華南區市場研究部主管謝靖宇深入剖析了2020年珠海商業地產市場的發展，並展望2021年的市場走勢。

寫字樓—— 超原存量市場規模20%的新增供應加劇市場供過於求，全市空置率上升至近五年最高水平

  截至2020年第三季度末，珠海市地區生產總值為人民幣2,508.53億元，同比增速實現由負轉正，達0.6%，其中第三產業同比增速達3.3%。前八月，全市新興服務業持續向好，互聯網和相關服務、軟件和信息技術服務業營收同比增長8.9%。

  2020年，全市四個甲級寫字樓項目皆於下半年交付，共計為市場帶來28.4萬平方米寫字樓面積，珠海甲級寫字樓物業市場總存量也因此上升至166.3萬平方米。

  疫情對本地企業經營造成顯著衝擊，部分企業因經營難以維繫最終退租，亦有部分租戶出於辦公成本節約考量而縮減租賃面積。受此影響，疊加之於本地市場規模而言大量的新增供應入市，全市空置率同比上升4.6個百分點，至47.4%，為近五年最高水平。

  儘管如此，自下半年以來部分行業租賃需求稍有回暖。其中，源於金融行業租賃需求逐步提升，並於期內錄得數個大宗租賃成交；此外酒店、教育等消費者服務行業也恢復了一定程度租賃需求。

  因市場既有供過於求態勢延續，疊加整體租賃需求備受疫情衝擊，與此前數年相較，本年業主對項目租金預期隨之普遍下調。截至年末，珠海甲級寫字樓物業市場平均租金下跌至人民幣每平方米每月93.1元，租金指數同比下跌2.0%。

  展望

  2021年，全市預計有10個項目入市，共計為市場帶來76.2萬平方米新增供應，供應面積約為過去十年年均水平的5倍。其中逾70%新增供應將位於橫琴，屆時區域將出現更為顯著的供過於求的問題，項目間競爭料將繼續加劇。

  隨著本地經濟持續向好發展，源於金融、現代服務業企業租賃需求有望維持穩定。但鑑於即將到來的供應高峰疊加市場供過於求現狀，全市空置率料將繼續上升。

  受市場供需關係影響，業主方情緒預計持續傾軟並願意下調租金或提供更多軟性財務條件（如提供更長免租期）等促成交易，全市平均租金預計持續下跌。

  零售—— 疫情令租賃需求疲軟，空置率上升至歷史最高；業主降租以保入駐率，租金指數錄歷史最大跌幅

  疫情之於本地旅遊業打擊仍尤為顯著，截至11月末，珠海全市接待過夜遊客僅111.0萬人次，同比降幅高達54.0%。消費市場亦因此受挫，同期全市社會消費品零售總額同比下降9.1%，累計至人民幣823.75億元。

  2020年，位於老香洲的優特匯於第四季度開業入市，為市場帶來13.8萬平方米新增供應，全市零售物業市場總存量上升至86.3萬平方米。

  鑑於本地疫情防控卓見成效，全市大部分購物中心本地客流量於下半年逐步恢復，直至年末近乎可達疫情前水平，但旅遊消費群體的完全恢復仍取決於疫情走向，尚需時間。鑑於本地客流恢復，年末部分本地餐飲、零售品牌已展現出拓店意願，但其問詢多在為次年業務擴張進行準備。

  本年，因早期疫情負面衝擊過於顯著，項目退租面積普遍未能於下半年完全彌補，全市空置率同比上升4.8個百分點，至21.5%，為歷史最高水平。

  因受疫情最直接最顯著衝擊，市場租賃需求表現疲軟，業主大幅降低租金預期，以期挽留租戶保證入駐率或吸引品牌進駐。截至年末，全市購物中心首層平均租金錄得人民幣每平方米每月380.0元，租金指數同比下跌6.9%。

  展望

  2021年，珠海市零售物業市場預計有三個新項目入市，屆時將為全市帶來24.8萬平方米新增供應。

  隨著宏觀經濟持續回暖加之本地客流的恢復，零售商對市場擴張信心預計小幅提升，本地餐飲、中小零售品牌租賃需求預計有所回暖，但中高端品牌對其擴張仍持審慎態度。

  鑑於當前本地零售市場供需關係，疊加較大量新增供應的入市，項目招商壓力猶存，全市空置率預計保持上升趨勢。

  租賃市場競爭加劇，推動業主進一步讓渡適當議價空間吸引優質租戶，全市租金水平預計有所下調。

  住宅—— 疫情之中住宅市場表現最為堅挺，需求迅速復蘇並保持暢旺，成交價格穩中有升

  11月27日，珠海市人力資源和社會保障局發布《珠海市人民政府辦公室關於進一步放寬我市人才引進及入戶條件的通知》，對本市用人單位引進的且在珠海市繳納社會保險費或工資薪金個人所得稅的人才進一步放寬入戶條件，此舉在助力珠海吸引更多人才落戶的同時，亦將為住宅市場注入新需求。

  受疫情影響，上半年住宅市場供需兩端皆有所停滯。下半年以來，市場推盤節奏逐步回歸常態，但鑑於前期負面衝擊較為顯著，截至11月底，全年新增供應仍同比下降30.9%，至112.0萬平方米。

  與之相較，需求端則加速復蘇、表現矚目，截至11月底，全市住宅成交量已達2019年全年的92.4%，同比上升4.0%，至357.5萬平方米。

  全市住宅成交均價穩中有升，2015至2019年其年均複合增長率達13.5%。自2018年以來，在中央“房住不炒”原則指引下，市場更趨健康發展，2019年全市住宅成交均價同比上升2.7%，至人民幣每平方米23,250.5元。截至2020年上半年，全市住宅成交均價達人民幣每平方米23,882.0元，較2019年年末上升2.7%。

  展望

  住宅市場宏觀政策仍將以穩為主。在粵港澳大灣區發展規劃推動下，本地人才引進及落戶政策或有望進一步優化放寬。

  整體而言，珠海住宅市場供應仍將源於金灣、斗門等區域。但臨澳區域（如橫琴）或將為市場注入更多高端住宅供應，為本地乃至港澳人士提供更多元化置業選擇。

  本地人口規模的壯大有望為市場注入更多購房剛需。同時，港珠澳大橋提供的港澳通行便利性加之毗鄰澳門的區位優勢亦有望為市場帶來源於港澳人士的購房需求。

  展望2021年，全市住宅均價將繼續溫和增長。

2021-01-12 14:58:30 |來源：優特總部大廈 https://zh.leju.com/news/2021-01-12/14586754652732092905109.shtml#wt_source=pc_sy_ljzx