海外買家回流 悉尼樓市重拾升軌 代理料明年低位反彈5%

【明報專訊】澳洲樓市經歷近兩年的跌浪後，最近逐漸復蘇，主要因為央行接連減息、主張遏止樓市炒風的在野工黨於全國大選落敗，以及監管機構放寬壓力測試等。萊坊澳洲住宅部研究主管Michelle Ciesielski表示，悉尼樓市正在反彈，隨着新供應陸續消化，料明年樓價會從低位回升5%，並指在悉尼本地買家正重投市場下，海外買家亦會跟隨，近期來自中國內地、香港和台灣的查詢明顯增加。

Ciesielski表示，近月悉尼樓市正步反彈周期，樓市跌幅收窄到9月時按年下跌2.7%，豪宅樓價增長更是進一步擴大，也連續27季增長。她估計，悉尼樓價明年會轉強，特別料新供應將於明年底消化，估計明年樓價會從低位反彈5%，而豪宅市場則會進一步上升4%。

建第二機場 利北部西南部地產

她又透露，自從悉尼樓市復蘇後，來自大中華地區包括香港的查詢明顯增加，即使海外買家的印花稅提高，但相信匯率因素和擁有永久業權的誘因，會抵消上述因素，讓這些買家仍會為下一代買樓。目前海外買家在澳洲只能購買新樓，但隨着當地首置買家需求上升，本地投資者已經重新入市，故料海外買家將會很快重投市場，以博取樓價升值。

她認為悉尼仍有吸引投資機會，如澳洲政府重大投入於基建如公路上，還有悉尼商業中心區豪宅的環境配套如餐廳、購物和交通等，條件勝於其他全球大城市。至於上車盤方面，也有市內北部和西南部地區可留意，皆因附近正在興建市內第二個機場，估計於2026年建成，近期當局則正投資興建周邊的基建設施，相信有利周邊房地產。

澳洲央行連串減息 交投回穩

另一代理仲量聯行亦指出，悉尼樓市情緒和活動在過去12個月持續改善，隨着央行今年已減息3次，以及投資者擔心錯過了入市時機，導致業主放盤的信心亦有所增強。不過，該行稱新樓需求未必會大幅反彈，皆因本地和海外投資者的需求，並沒有自住需求般熾熱。租務市場需求亦持續疲弱，但隨着租盤供應大減，反映有回穩迹象。

實際上，悉尼樓價仍然在下行。房地產數據公司CoreLogic顯示，9月公寓樓價中位數，按年下跌4.1%至69.9萬澳元（約372萬港元）。報告稱，雖然近期買家受減息刺激入市意欲，帶動樓價反彈，但隨着現正踏入樓市傳統旺季，業主也受買家重返市場提振放盤，意味整體供應亦會提升，這會使樓價增長放緩。同時由2018年至今年上半年，悉尼樓市需求仍然疲弱，第二季銷售更是按年大減25.5%。投資者的需求持續減少，反映在8月有關貸款按年大減了28.4%，但該行估計未來12個月需求會見反彈，受減息和信貸環境寬鬆帶動。

海外買家印花稅提高 回報受壓

該行估計，縱使悉尼樓市正在改善，但看來是整固多於反彈，料未來12個月市場信心會持續復蘇。隨着樓價已見底，估計投資者會加快重投樓市，但海外買家需求相信不會回復至早前水平，除非有關稅項有所寬減，惟暫時可能不大，使整體需求仍受壓。暫時市內平均租金回報處於3.9厘，與墨爾本同樣為澳洲內回報較低的地方，布里斯班和柏斯的回報於4.5厘以上。

值得留意是，受悉尼市內樓花盤有修葺問題，例如近年接連發現有住宅大樓牆身出現裂縫影響，仲量聯行料樓花項目仍然會持續受壓，買家對樓花盤更為謹慎。地產商短線估計會提供更多優惠，特別是針對首置客。惟該行亦稱隨着市內人口數目反彈，應可消化強勁的供應，只是對租務市場短期仍會帶來壓力。

除了樓花項目，當地空置率也是一大問題，影響放租。世邦魏理仕指近期悉尼樓價跌幅明顯收窄，反映樓市調整已經完結。不過，該市空置率高問題持續，8月市中心住宅的空置比率達到3.6%，為接近15年來新高，市內供應達到高峰，導致近兩年各區的空置率上升。

空置率高除了影響樓價續跌，租金也同樣受到壓力，兩房戶周租中位數創2017年初以來的新低。

明報記者 王俊騏

[王俊騏 海外置業錦囊]